Le DEMEMBREMENT DE PROPRIETE (nue- propriété et usufruit)

Un outil d’optimisation fiscale

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. C’est un mécanisme souvent utilisé en famille lors d’une donation ou d’une succession. Son principal avantage est de réduire les coûts fiscaux.

De façon générale, l’usufruit confère à son titulaire non seulement le droit d’usage (usus), mais aussi le droit aux fruits (fructus).

Le bénéficiaire d’un usufruit sur un immeuble peut ainsi l’utiliser pour son propre usage ou encore le donner en location et en percevoir les loyers.

Seul le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien (abusus), c’est-à-dire notamment de le vendre, le donner, le modifier, en respectant les droits de l’usufruitier.

L’usufruit est un droit par nature temporaire (à terme fixe ou viager), à l’échéance duquel le nu-propriétaire retrouve la propriété pleine et entière.

 

Évaluation des droits démembrés

-La valeur imposable de la nue-propriété et de l’usufruit des biens meubles et immeubles …ou transmis à titre gratuit soit entre vifs est déterminée conformément au tableau contenu à l’article 468, 2^eme du Code Général des Impôts :

Age de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue propriété
Moins de 20 ans révolus	7/10	3/10
Moins de 30 ans révolus	6/10	4/10
Moins de 40 ans révolus	5/10	5/10
Moins de 50 ans révolus	4/10	6/10
Moins de 60 ans révolus	3/10	7/10
Moins de 70 ans révolus	2/10	8/10
Plus de 70 ans révolus	1/10	9/10

 

Fiscalement, dans la cadre de la transmission de droit démembré les valeurs respectives de l'usufruit et de la nue-propriété sont déterminées par application du barème édicté pour le calcul des droits d'enregistrement (article 468, 2ème du Code Général des Impôts).

 

Répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire :

La nue-propriété et l’usufruit ont l’un et l’autre une valeur propre. Ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut vendre seul le bien dans son intégralité. Chacun ne pouvant vendre que ses droits sur le bien : l'usufruitier, l'usufruit et le nu-propriétaire, la nue-propriété (les droits étant valorisés selon le barême de l’article 468, 2e C.G.I.).

D'un commun accord, ils peuvent vendre la pleine propriété. Sauf convention contraire, le prix de vente est partagé entre eux selon la valeur respective de chacun de leurs droits.

La donation avec réserve d’usufruit :

Sur le plan fiscal les droits sont assis sur la seule valeur de la nue-propriété donnée (évaluée comme indiquée ci-dessus), la taxation opérée lors de la donation étant généralement définitive.

 

Á l’extinction de l’usufruit opérée par le décès du donateur, aucun droit n’est dû.