La SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE (S.C.I.)

La constitution d’une S.C.I. permet d’éviter la lourdeur de l’indivision, souvent familiale, et cette forme de société est un cadre juridique approprié dans les cas suivants :

 

Intérêt :

1/ permet de séparer l’actif immobilier d’une entreprise (ou autre société) des autres éléments d’actif, la séparation du patrimoine de l’exploitation d’un fonds de commerce.

 

2/ Revenus complémentaires : le bail entre la S.C.I. et la société commerciale (ou l’entrepreneur individuel) procurera des revenus aux associés de la S.C.I, revenus qu’un exploitant pourra apprécier le jour où il cessera son activité, le bail continuant alors au profit de son successeur.

 

3/ La transmission (à titre gratuit ou à titre onéreux) plus aisée d’un immeuble.

 

En effet, représentée par des parts sociales, la transmission de l’immeuble est à la fois plus commode (surtout lorsqu’elle s’opère au profit de plusieurs bénéficiaires) et fiscalement moins onéreuse (droits d’enregistrement de 1 % pour les parts sociales au lieu de 5 % pour le bien immobilier).

 

La société civile se caractérise par une certaine simplicité dans son organisation, la structure pouvant s’adapter à diverses situations familiales ou professionnelles.

 

L’objet social de la société doit être purement civil. La rédaction de cet article des statuts doit être soignée. La sanction serait sinon redoutable :

 

1/ au plan juridique, la société civile qui exercerait une activité commerciale serait requalifiée en société créée de fait et soumise au régime de la société en participation ;

2/ au plan fiscal, la société relèverait de l’impôt sur les sociétés (IS).

 

La loi ne prévoit pas de capital minimum.

 

La société est tenue à un certain formalisme (tenue d’une comptabilité, rapport de gestion, assemblées ou consultations des associés, …).

 

L’associé d’une SCI est tenu des dettes sociales de façon indéfinie (au-delà de son apport), conjointe (le créancier divise ses recours contre les associés à hauteur de leur participation dans le capital) et subsidiaire (le créancier doit poursuivre préalablement et vainement la société).

 

La société est dominée par l’intuitus personae. Ainsi, les parts sociales ne peuvent être cédées, hormis aux ascendants et descendants, qu’avec l’agrément de tous les associés. L’unanimité étant très difficile à obtenir, les statuts peuvent prévoir des aménagements, par exemple que toute cession de parts sociales sera soumise à l’agrément de la majorité des associés.