Le contrat de location

Voir également supra PARTIE II – LA COPROPRIÉTÉ - location d’un lot de copropriété.

En matière immobilière et foncière, la loi applicable est la loi du lieu de situation du bien.

Ainsi, sauf convention fiscale bilatérale, les revenus produits par la location des biens immobiliers situés au Sénégal sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Tout contrat de location d’un bien immobilier (une maison par exemple) doit faire l’objet d’un enregistrement auprès du Bureau du recouvrement du Centre des services fiscaux territorialement compétent dans le mois qui suit la signature de l’acte.

Au-delà de ce délai, des pénalités légales de 25 % des droits simples viennent renchérir les montants dus par le bénéficiaire devant requérir la formalité.

Il doit être établi en trois exemplaires.

Le bailleur, le locataire ou leur mandataire peuvent tous procéder à la formalité de l’enregistrement.

 

LE COÛT FISCAL :

- Un droit de timbre de 2 000 FCFA par feuille.

- Enregistrement au taux de 5 % du montant de la location, pour les baux à vie ou à durée illimitée.

- Enregistrement au taux de 2 % (art. 472-IV-6 CGI) de la somme des loyers HTVA pour les baux à durée limitée.

Pour les locations d’immeubles inférieures à une année et non renouvelables, le droit est perçu sur la durée du bail.

S’il s’agit d’un bail d’une durée supérieure à trois ans, le montant du droit est fractionné d’office en autant de paiements qu’il y a de périodes triennales dans la durée du bail (les droits sont perçus pour chaque fraction de 3 ans), art 510, I et II a) du C.G.I.

 

Lorsque le bail est prorogé, par reconduction ou par tacite convention, obligation est faite d'acquitter les droits exigibles sur la période triennale ou annuelle en fonction des termes de la convention.

Ainsi, des droits sont également dus à la suite de la prorogation conventionnelle effectuée par tacite reconduction de baux sur lesquels les droits d'enregistrement ont été acquittés à l'origine.

 

Chaque paiement représente le droit afférent au loyer et aux charges stipulées pour la période à laquelle il s’applique.

Le droit afférent à la première période du bail est seul acquitté lors de l’enregistrement de l’acte ou de la déclaration.

Il est perçu d’après le tarif en vigueur au commencement de la période.

 

Il est à noter que la location d’immeubles à usage professionnel et la location d’immeubles meublés sont soumises à la TVA contrairement aux locations d’immeubles nus à usage d’habitation qui en sont exonérées.

N.B. : La location saisonnière sous-entend que le bien donné en location est meublée !

 

Art. 361, 11 C.G.I. : « Sont exonérées de taxe sur la valeur ajoutée : 11) les locations d’immeubles nus à usage d’habitation. »

 

Exemple pour un bail commercial d’une durée de trois (3) ans dont le loyer mensuel est de 82 600 FCFA TTC, soit un loyer mensuel hors taxe de 70 000 FCFA :

 

Droits d’enregistrement :

 

70 000 FCFA x 36 = 2 520 000 FCFA x 2 % = 50 400 FCFA

 

+ Droits de timbres : 2 000 FCFA / feuille

 

LA CAUTION : dans le cadre d’un bail à usage d’habitation, notamment, la caution a pour vocation de couvrir les frais de réparation des dégradations occasionnées par l’occupation.

 

Lorsque le bien est rendu au bailleur contre un état des lieux de sortie qui ne fait ressortir aucune réserve sérieuse du bailleur quant à l’existence de dégâts ou de détériorations sur la villa objet du bail, le propriétaire est tenu de l’obligation de restituer la caution sous peine d’être contraint par le juge compétent à s’exécuter par le prononcé d’une astreinte (article 196 et suivants du COCC).

Ainsi, si aucune rénovation n’est justifiée, le bailleur ne peut confisquer la caution (par exemple pour le non-paiement des derniers mois de loyers) sous peine de dommages et intérêts qui peuvent être dus.

 

IMPORTANT : gérance immobilière : Lorsque le bailleur est représenté par une agence immobilière dans le cadre d’un mandat de gérance, celle-ci doit conserver la caution entre ses propres mains et la représenter au preneur (locataire) en fin de contrat, puisqu’il s’agit d’une somme qu’elle doit, dans le cadre de l’exécution du bail, garder jusqu’à la fin du bail et la restituer au preneur. En cas de manquement à cette obligation, l’agence mandataire est tenue solidairement avec le bailleur du dommage causé au locataire (article 136 et 465 COCC).

 

PRÉAVIS DE CONGÉ (exemple des baux à usage d’habitation): art. 571 à 576 COCC

 

Les dispositions régissant les modalités de la résiliation du bail à usage d’habitation sont d’ordre public (article 569 du Code des Obligations Civiles et Commerciales) : aucune dérogation conventionnelle n’est possible.

 

Le bail à usage d’habitation ne peut être conclu que sous l’une des deux formes suivantes :

-          soit pour une durée de trois années renouvelable par tacite reconduction pour des périodes triennales ;

-          soit pour une durée indéterminée.

 

Fin du bail à durée déterminée : le preneur qui ne souhaite pas bénéficier de la tacite reconduction du bail doit en donner préavis au bailleur par acte extrajudiciaire (huissier de justice) six moisavant l’expiration de la période triennale en cours.

 

Fin du bail à durée indéterminée : le preneur peut mettre fin au bail par un préavis de congé de deux mois par acte extrajudiciaire.

Dans les deux cas ci-dessus, le congé donné par le bailleur doit l’être six mois au moins avant le terme du bail et il doit être fondé soit sur la décision du bailleur de reprendre le logement ou de le vendre, soit sur un motif légitime et sérieux, tel que l’inexécution par le locataire de ses obligations.

Exception pour les locations saisonnières de locaux à usage d’habitation meublés ou pas.

Il est de la durée fixée par les parties ou, à défaut de trois mois ; il est renouvelable par tacite reconduction pour des périodes trimestrielles, sans que la durée totale de la location puisse dépasser un an.

 

Un mois au plus tard avant l’expiration de toute période trimestrielle, chaque partie peut signifier à l’autre sa volonté de mettre fin au bail.